Wycena firmy oraz wycena nieruchomości, to dwa różne procesy, wymagające różnej wiedzy oraz innych umiejętności. Wartość firmy, to nie tylko wartość środków trwałych. Dlatego zazwyczaj czynności te są przeprowadzane oddzielnie przez odpowiednich specjalistów.
Wycena firmy oraz wycena nieruchomości, chociaż dotyczą oceny majątku, wymagają osobnego podejścia, różnych umiejętności do przeprowadzenia tych procesów oraz innej, specjalistycznej wiedzy w każdym z tych tematów. O ile wycena nieruchomości zawiera w sobie ocenę fizycznych cech danej nieruchomości, takich jak na przykład jej lokalizacja, stan techniczny, wielkość, czy potencjał inwestycyjny, to proces wyceny firmy jest bardziej skomplikowany ze względu wielość i różnorodność czynników wpływających na wartość firmy.
Cel wyceny firmy
Cel sporządzenia wyceny firmy może wynikać z różnych przesłanek. Często wynika on z konieczności oszacowania wartości firmy na potrzeby jej sprzedaży, czy też rozliczeń między właścicielami.
Ustalenie wartości firmy może być zlecone m.in na takie potrzeby, jak:
- sprzedaż lub kupno firmy
- łączenie lub podział firmy
- podwyższenie kapitału
- umarzanie akcji lub udziałów
- likwidacja firmy, postępowanie upadłościowe
- postępowanie układowe
- ubezpieczenie, cele podatkowe, czy sprawozdawcze
- weryfikacja zdolności kredytowej i zabezpieczenie kredytu
- sądowe postępowania cywilnoprawne
- odszkodowania
- określenie wartości aktywów posiadanych przez fundusze
Wycena firmy
Wycena firmy, przedsiębiorstwa lub jego części, jest procesem, którego efektem końcowym jest ustalenie faktycznej wartości poddanej wycenie firmy oraz jej składników majątkowych. Przeprowadzana jest przez bezstronnych, obiektywnych specjalistów. Każda wycena wymaga indywidualnego podejścia w zależności od rodzaju firmy oraz celu, jaki spełniać ma zlecona wycena.
Wartość firmy zależy zarówno od czynników materialnych jak i niematerialnych. W procesie ustalania wartości całości firmy uwzględnia się jej aktywa, pasywa, osiągane dotychczas przychody jak i przychody spodziewane (przyszłe), koszty kapitału, wartość marki, wiedzę pracowników, posiadane patenty, wiedzę techniczną, fachowość pracowników, uwarunkowania konkurencyjne na rynku, ryzyko biznesowe i wiele innych czynników.
Im bardziej rzetelna będzie wycena, tym lepszą pozycję będzie miała firma podczas ewentualnych negocjacjach warunków jej sprzedaży.
Wycena nieruchomości
Wycena nieruchomości polega na stworzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest sporządzana w oparciu dostępne dane, takie jak rodzaj nieruchomości i jej standard, wielkość, lokalizacja, stan prawny oraz techniczny, dostępne przyłącza, przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Podczas wyceny nieruchomości stosowane mogą być różne metody, takie jak porównawcza, dochodowa, kosztowa, czy mieszana.
Efektem końcowym przeprowadzonej wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy, który potwierdza realną wartość nieruchomości.
Operat szacunkowy jest sporządzany w określonym celu i tylko w tym celu może być wykorzystywany. Ograniczona jest również czasowo możliwość jego wykorzystywania. Jest on „ważny” przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeśli w tym okresie nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości. Po tym czasie operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi być to rzeczoznawca majątkowy, który sporządził ten dokument. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego obejmuje kolejne 12 miesięcy liczone od dnia upływu jego „pierwotnego okresu ważności”. Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego można dokonać tylko jeden raz, czyli „ważność” operatu szacunkowego może być „wydłużona” maksymalnie do 24 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Metody wyceny firmy
Wycena metodą majątkową – zakłada, że firma, to przede wszystkim składnik majątku i jest tyle warta, co jej majątek, pomniejszony o wszelkie zobowiązania. Polega ona na wycenie określonych składników aktywów oraz pasywów obcych. Ta metoda sprawdza się najczęściej przy wycenie małych i średnich przedsiębiorstw.
Do wyceny metodą majątkowa zalicza się:
- metodę księgową,
- metodę skorygowanych aktywów netto,
- metodę wartości likwidacyjnej,
- metodę wartości odtworzeniowej.
Wycena metodą porównawczą - określana także, jako analiza porównawcza. Tą metodą wartość przedsiębiorstwa określa się poprzez porównanie do innych przedsiębiorstw z tej samej branży, o zbliżonej wielkości, podobnym kapitale, zbliżonej wielkości sprzedaży i rentowności.
Metoda porównawcza oparta jest na oszacowaniu wartości firmy w oparciu o mnożniki rynkowe. Wycena mnożnikowa stosowana jest zazwyczaj w przypadku dużych przedsiębiorstw.
Wycena metodą dochodową – obecnie najczęściej stosowana do wyceny przedsiębiorstw, zwłaszcza tych dużych. Polega ona na oszacowaniu obecnej wartości firmy na podstawie prognozowanych przepływów finansowych. Metoda dochodowa najdokładniej odzwierciedla realną wartość przedsiębiorstwa.
W ramach tej kategorii można wyróżnić kilka dochodowych metod wyceny przedsiębiorstwa:
- metoda dyskontowania sald wolnych przepływów pieniężnych (tzw. metoda DCF),
- metoda skorygowanej wartości bieżącej,
- metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych przynależnych właścicielom,
- metoda dyskontowania sald przepływów pieniężnych przynależnych wszystkim stronom finansującym firmę.
Podsumowanie
Zarówno wycena firma jak również wycena nieruchomości są złożonymi procesami, które zawierają szereg analiz, a wyniki przeprowadzonych wycen mogą wzajemnie na siebie wpływać. Chociaż w procesie inwestycyjnym obie wyceny są kluczowe, to jednak różnią się pod względem przedmioty oceny, zastosowanych metod oraz czynników mających wpływ na ich wartość.
Warto dodać, iż w obu przypadkach należy skorzystać z usług profesjonalnych ekspertów, aby procesy wyceny przebiegły prawidłowo i pozwoliły uniknąć pomyłek w procesie inwestycyjnym.
